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「債務不履行・解除」の攻略法(その5)。

宅地建物取引士

takken-saimu5

今回は契約の解除について学びましょう。

こちらは過去10年間で4問出題されています。しっかり学びましょう。

 

契約の解除について。

(1)解除とは

解除とは、契約が締結された後に、当事者の一方の意思表示によって、その契約自体が初めからなかった状態に戻すことをいいます。

勿論、本来ならば一度結んだ契約を破棄することはできず、また一方的に破棄することもできません。

しかし、相手方が約束を守らなかった場合などの際は契約を解除をすることができます。

(2)解除の効果

債務不履行により契約が解除されると、その契約がはじめからなかった状態に戻されます。

具体的には次のようになっています(民法545条)。

①まだ履行されていない債務は、履行する必要がなくなります。⇒売主は目的物を引き渡す義務がなくなり、買主は代金を支払う義務がなくなります。

②すでに履行されたものがある場合は、お互いに返還する。⇒売主は既に引き渡した目的物の返還を買主に請求することができる。また、解除されるまでの間に買主が所有者として物を使用収益したことなどによる利益も同時に返還請求することができます。

また、金銭の返還の際は、「受領の時」から利息をつける必要があります。

③損害賠償請求をすることができます。

(3)解除と第三者

民法は、原状回復するにあたって、契約の当事者は第三者の権利を害することはできません(民法545条1項但書)。

この場合の第三者は善意である必要はありませんが、判例は、原状回復の目的物が土地や建物であった場合、第三者の権利が保護されるには、第三者は登記を備えている必要があるとしています。

(4)解除権の発生

契約を解除するにしても様々な条件があります。

(a)履行遅滞の場合

債権者は相当の期間を定めて債務者に対しその履行を催告し、その期間内に履行がなければ契約を解除することができます(民法541条)。

(b)履行不能の場合

債権者は直ちに解除をすることができます(民法543条)。

(5)解除権の行使

契約の解除は、当事者の一方的な意思表示により行われ、相手方の承諾は不要となります(民法540条1項)。

また、一度解除すると撤回することができません(民法540条2項)。

(6)解除権の消滅

解除権の行使について定めがないとき、相当の期間を定めて、その期間内に解除をするかどうかの確答すべき旨の催告をすることができ、その期間内に解除の通知を受けないときは、解除権は消滅します(民法547条)。

 

【「LEC東京リーガルマインド 2015年版出る順宅建合格テキスト」から一部抜粋。】

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